Extras de carte funciara este documentul oficial care atestă situația juridică a unui imobil, așa cum este ea înscrisă în registrul de Carte Funciară. Documentul este util oricui caută informații despre extrasul de carte funciară, fie că ești proprietar, cumpărător sau doar curios despre cum funcționează evidența proprietăților în România.
În continuare vom explica ce este extrasul de carte funciară, la ce ajută și cum îl obții. Acest ghid informativ te va ajuta să înțelegi de ce extrasul de carte funciară este esențial în tranzacțiile imobiliare și alte proceduri.
Ce este extrasul de carte funciara?
Extrasul de carte funciara este un document oficial eliberat de Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară (OCPI) care furnizează informații actualizate despre statutul juridic al unui imobil. Practic, este o fotografie la zi a înscrierilor din cartea funciară pentru o anumită proprietate – fie ea teren sau clădire.
În cartea funciară (registrul public de evidență a proprietăților imobiliare) găsim detalii precum descrierea imobilului, numele proprietarilor și eventualele sarcini (ipoteci, drepturi de uzufruct, servituți, interdicții de vânzare etc.). Extrasul preia aceste informații și le prezintă într-un format standardizat, ușor de citit.
Există două tipuri principale de extrase de carte funciară, în funcție de scopul lor:
- Extras de carte funciară pentru informare - folosit pentru documentare și verificare, are rol informativ și poate fi obținut de orice persoană interesată, chiar dacă nu este proprietarul imobilului.
Acest extras nu are valoare juridică pentru încheierea actelor (nu poate fi folosit direct la vânzare-cumpărare), ci doar oferă informații actuale despre imobil.
De menționat că există și varianta extrasului de informare in extenso, care include și istoricul complet al proprietății (toate înscrierile vechi din cartea funciară), în afara informațiilor curente obișnuite .
- Extras de carte funciară pentru autentificare – folosit exclusiv în scop notarial, atunci când se încheie acte juridice de transfer, grevare sau constituire a unui drept real imobiliar (precum un contract de vânzare-cumpărare).
Doar un notar public poate solicita un extras pentru autentificare, iar acesta are efecte juridice: odată emis, “blochează” cartea funciară a imobilului timp de 10 zile lucrătoare, interval în care nu se mai pot face alte înscrieri pentru acel imobil, exceptând tranzacția pentru care a fost emis.
Această măsură previne modificările sau înscrierea altor sarcini pe durata perfectării vânzării și oferă siguranță tranzacției. Extrasul de autentificare este valabil doar 10 zile de la emitere, conform legii, și este trimis direct notarului care l-a solicitat. Practic, fără acest extras de autentificare, un notar nu poate autentifica legal actul de vânzare-cumpărare al unui imobil.
Exemplu de extras de carte funciara
Documentul are un format standard împărțit în 3 părți:
- Partea I - cuprinde descrierea imobilului (adresă, suprafață, număr cadastral etc.)
- Partea II - listează proprietarii actuali și actele prin care și-au dobândit drepturile
- Partea III - indică sarcinile (ipoteci, sechestru, servituți, interdicții) care grevează proprietatea
În exemplul de mai sus se poate observa structura tipică a unui extras de carte funciara. Partea I (descrierea imobilului) conține detalii precum adresa completă a proprietății, categoria de folosință (de exemplu, teren intravilan sau apartament într-un bloc), suprafața măsurată și numărul cadastral.
Partea a II-a (proprietari și acte) enumeră titularii dreptului de proprietate și actele juridice prin care aceștia au dobândit proprietatea (de pildă, numărul contractului de vânzare sau al certificatului de moștenitor), precum și cotele-părți deținute.
Partea a III-a (sarcini) include înscrieri despre eventuale ipoteci ale bancilor, sechestru asigurător, drepturi de uzufruct, servituți de trecere sau orice alte sarcini și interdicții care afectează imobilul. Toate aceste informații, agregate în extrasul de carte funciară, reflectă situația cadastral-juridică actuală a imobilului la momentul întocmirii documentului.
La ce ajută extrasul de carte funciară?
Extrasul de carte funciara are un rol esențial în asigurarea transparenței și siguranței tranzacțiilor imobiliare. Uite câteva situații concrete în care acest document este necesar sau util:
- Tranzacții de vânzare-cumpărare
Înainte de a cumpăra sau vinde un imobil, este crucial să verifici situația juridică a acestuia printr-un extras CF. De fapt, nu poți vinde sau cumpăra legal un imobil fără extrasul de carte funciară, deoarece notarul va refuza autentificarea actului.
Extrasul confirmă cine este proprietarul de drept, dacă imobilul are ipoteci sau alte sarcini și dacă există vreo restricție la înstrăinare. Practic, servește ca o garanție că totul este în regulă pentru a continua cu tranzacția.
- Obținerea unui credit ipotecar
Băncile solicită un extras de carte funciară actualizat pentru imobilul adus garanție. Acest document le oferă instituțiilor financiare o imagine clară asupra statutului juridic al proprietății , asigurându-se că solicitantul este proprietarul legal și că nu există alte ipoteci sau litigii care ar putea periclita împrumutul. Fără un extras CF la zi, banca nu va aproba creditul ipotecar.
- Autorizații de construire sau alte demersuri administrative
Dacă vrei să obții un certificat de urbanism sau o autorizație de construire/desființare, autoritățile locale (primăria) cer de obicei un extras de carte funciară de informare recent. Acesta dovedește dreptul tău asupra terenului sau clădirii și oferă detalii necesare (suprafață, număr cadastral) pentru emiterea actelor de urbanism. Similar, pentru racordarea la utilități (apă, gaz, electricitate) sau instalarea panourilor fotovoltaice, ți se poate solicita extrasul CF al locuinței, ca dovadă a adresei și proprietății.
- Moșteniri și partaje
În procedura notarială de succesiune (moștenire), notarul va cere extrasul de carte funciară (de informare) al imobilului care intră în masa succesorală. Acesta ajută la identificarea corectă a bunului imobil, a cotelor și a eventualelor sarcini, înainte de emiterea certificatului de moștenitor. Și în cazul partajului sau al unui proces de divorț care implică împărțirea proprietăților, extrasul CF este un document de bază ce atestă proprietatea și situația ei juridică.
- Verificarea periodică a proprietății tale
Chiar dacă nu intenționezi să vinzi sau să accesezi vreun credit, este o idee bună să obții din când în când un extras de carte funciară pentru informare, ca proprietar. Astfel, te asiguri că situația din acte corespunde realității – de exemplu, că nu au apărut din eroare vreo înscriere nedorită sau că nu figurează vreo ipotecă stinsă de mult (dar neradiată).
De asemenea, dacă ai făcut modificări (ex: ai întabulat o construcție nouă pe terenul tău), extrasul actualizat îți confirmă că acele modificări sunt înregistrate oficial.
În esență, extrasul de carte funciară ajută la clarificarea și dovedirea “istoricului” și statutului legal al oricărui imobil, fiind un instrument de încredere atât pentru proprietari, cât și pentru terți (cumparatori, bănci, notari, autorități). El contribuie la securitatea tranzacțiilor imobiliare și la publicitatea imobiliară, principiul de bază fiind că oricine poate afla situația juridică a unui imobil, consultând aceste extrase oficiale.
Cum obții un extras de carte funciara?
Extrasul de carte funciară poate fi obținut ușor, fie online, fie la ghișeu, în funcție de tipul său:
- Extras de informare (online)
Cea mai rapidă metodă este prin ePay ANCPI, platforma oficială a Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară. Ai nevoie de un cont, numărul cadastral și numărul cărții funciare. După completarea formularului și plata taxei de 20 lei, extrasul este generat electronic și poate fi descărcat imediat. Documentul este autentic și verificabil online timp de 30 de zile. Dacă imobilul nu este digitalizat, eliberarea poate dura câteva zile. - Extras de informare (la ghișeu)
Se solicită la biroul OCPI din județul unde se află imobilul, completând o cerere și achitând taxa de 25 lei. Documentul se eliberează în 1-3 zile lucrătoare, iar unele OCPI-uri permit și cererea prin email. Poți primi extrasul tipărit sau prin email. - Extras de autentificare
Poate fi solicitat doar de notar, necesar pentru tranzacții imobiliare. Se obține direct prin sistemul OCPI și blochează cartea funciară timp de 10 zile lucrătoare. Costul variază între 40-60 lei, fiind inclus de obicei în taxele notariale. Dacă tranzacția nu are loc în acest interval, notarul trebuie să ceară un nou extras.
Extrasul de informare îl poți obține singur, online sau la ghișeu, în timp ce extrasul de autentificare este gestionat exclusiv de notar.
Întrebări frecvente
1. Cine poate solicita un extras de carte funciară?
Orice persoană fizică sau juridică poate solicita extrasul de informare, indiferent dacă este proprietar sau nu. În schimb, extrasul de autentificare poate fi cerut doar de un notar public, în contextul unui act juridic, cum ar fi vânzarea unui imobil.
2. Ce tipuri de extrase de carte funciară există?
- Extras de informare – poate fi obținut de oricine și este folosit pentru documentare
- Extras de autentificare – se eliberează doar notariilor și este necesar pentru acte juridice
- Extras de informare în extenso – include istoricul complet al proprietății și se solicită separat
3. Cât costă un extras de carte funciara?
Prețul unui extras de carte funciară variază în funcție de tipul acestuia și modul de obținere. Extrasul de informare costă 20 lei dacă este solicitat online prin platforma ANCPI și 25 lei dacă este obținut la ghișeu. Pentru extrasul de autentificare, care poate fi solicitat doar de notar, tariful este cuprins între 40 și 60 lei, în funcție de politicile locale și de urgența cererii. Unele OCPI oferă posibilitatea eliberării extraselor în regim de urgență, însă acest serviciu implică tarife mai mari.
4. Cât este valabil un extras de carte funciară?
Extrasul de autentificare este valabil 10 zile lucrătoare de la emitere. Dacă nu este utilizat în acest interval, va fi necesară solicitarea unui nou document. În schimb, extrasul de informare nu are o perioadă oficială de valabilitate, dar multe instituții cer un document recent, de regulă emis în ultimele 30 de zile, pentru a se asigura că informațiile sunt actualizate.
5. Cât durează să obții un extras de carte funciară?
Dacă imobilul este digitalizat, extrasul de informare solicitat online poate fi obținut în doar câteva minute. La ghișeu, procesul durează în general 1-3 zile lucrătoare, în funcție de volumul cererilor și de procedurile fiecărui OCPI. În cazul extrasului de autentificare, acesta este procesat direct de notar și, de obicei, este primit în aceeași zi.
